2019年上半年，針對房地產(chǎn)行業(yè)，從中央到地方、從需求管理到供給管理體現(xiàn)出了高度的政策協(xié)同，中央在重要會(huì)議及時(shí)強(qiáng)調(diào)“房住不炒”，各地政府根據(jù)形勢變化及時(shí)跟進(jìn)政策，因城施策、一城一策以確保市場平穩(wěn)運(yùn)行。市場表現(xiàn)來看，今年3-4月商品住宅交易在多種因素下呈現(xiàn)短暫回暖之景，隨即樓市環(huán)境收緊預(yù)期增強(qiáng)，市場略有降溫，上半年重點(diǎn)城市商品住宅成交規(guī)模穩(wěn)中略降，新房價(jià)格表現(xiàn)平穩(wěn)，但各線城市市場分化更加明顯。
1.政策環(huán)境
堅(jiān)持“房住不炒”，調(diào)控力度不減
2019年上半年，整體的政策基調(diào)體現(xiàn)為：堅(jiān)持“房住不炒”，調(diào)控力度不減。
第一，中央會(huì)議再次強(qiáng)調(diào)“房住不炒”。4月份中央政治局會(huì)議對“房住不炒”的再次強(qiáng)調(diào)對市場情緒、后續(xù)政策的跟進(jìn)起到了關(guān)鍵的引導(dǎo)作用。“一城一策”實(shí)施方案、房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展長效機(jī)制方案將對后續(xù)施策方向起到關(guān)鍵作用。
圖：中央會(huì)議對住房政策的表態(tài)
資料來源：中國指數(shù)研究院綜合整理
第二，多部門協(xié)同緊盯市場風(fēng)險(xiǎn)。住建部的適時(shí)預(yù)警、央行的貨幣閘口管控、銀保監(jiān)會(huì)的資金通道監(jiān)管共同構(gòu)建起了房地產(chǎn)市場的風(fēng)險(xiǎn)防范機(jī)制。
圖：三大部門對房地產(chǎn)市場調(diào)控表態(tài)
資料來源：中國指數(shù)研究院綜合整理
第三，地方政府緊縮政策數(shù)量前低后高、前穩(wěn)后嚴(yán)，調(diào)控跟隨市場變化及時(shí)調(diào)整。政策緊縮程度自4月以來明顯加強(qiáng)，特別是近期市場熱度較高的西安、蘇州分別升級了限購、限售政策。同時(shí)，全國部分城市利率上浮水平止降回升，合肥、蘇州、東莞等地及時(shí)收緊土拍政策。這些都充分體現(xiàn)了調(diào)控緊盯市場變化及時(shí)收緊的特點(diǎn)。
圖：2016-2019.6地方出臺(tái)調(diào)控政策數(shù)量分布(收緊)
資料來源：中國指數(shù)研究院綜合整理
第四，多措并舉平衡供需，引導(dǎo)市場理性預(yù)期。除了短期的需求引導(dǎo)，平衡中長期供需的政策也逐步落地。
圖：影響供需平衡的中長期政策
資料來源：中國指數(shù)研究院綜合整理
展望2019全年，短期房地產(chǎn)市場政策仍將留給市場充分的時(shí)間和空間自發(fā)調(diào)整：
①穩(wěn)預(yù)期、控風(fēng)險(xiǎn)仍將是中央堅(jiān)持的政策基調(diào)，大方向以穩(wěn)為主;
②金融監(jiān)管政策基調(diào)仍從嚴(yán)從穩(wěn)，保障無房無貸購房需求為主;
③地方調(diào)控緊盯市場變化及時(shí)調(diào)整，政策優(yōu)化方向明顯分化;
④落戶放寬、棚改減量持續(xù)影響二線城市、三四線城市供需加劇區(qū)域市場分化。
2.市場表現(xiàn)
價(jià)格平穩(wěn)運(yùn)行
重點(diǎn)城市成交規(guī)模分化明顯
百城均價(jià)累計(jì)漲幅低位收窄，整體價(jià)格趨穩(wěn)。根據(jù)中國房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)對100個(gè)城市的全樣本調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，2019年6月，百城新建住宅價(jià)格14891元/平方米，環(huán)比上漲0.37%，漲幅較5月小幅擴(kuò)大0.13個(gè)百分點(diǎn)，但仍運(yùn)行在低位區(qū)間，同比漲幅進(jìn)一步收窄至3.87%，整體價(jià)格較為穩(wěn)定。累計(jì)漲幅來看，2019年上半年百城均價(jià)累計(jì)上漲1.45%，較去年同期收窄1.19個(gè)百分點(diǎn)。
圖：2017年至2019年上半年各級城市住宅均價(jià)累計(jì)漲幅和環(huán)比漲幅對比
數(shù)據(jù)來源：CREIS中指數(shù)據(jù)，fdc.fang.com
從各級城市來看，2019年上半年一線城市新建住宅價(jià)格累計(jì)漲幅處在低位，二、三四線城市價(jià)格累計(jì)漲幅明顯收窄。具體來看，一線城市市場價(jià)格絕對值在高位維穩(wěn)，累計(jì)上漲0.29%，漲幅處在低位區(qū)間;二線城市上半年累計(jì)上漲2.30%，較去年同期收窄1.92個(gè)百分點(diǎn);三四線代表城市上半年累計(jì)上漲2.28%，漲幅較去年同期收窄2.47個(gè)百分點(diǎn)，收窄幅度在各線城市中最為明顯，其中超七成城市累計(jì)漲幅有所回落。
上半年十大城市二手房均價(jià)整體平穩(wěn)，4月以來環(huán)比漲幅略有擴(kuò)大。2019年上半年十大城市二手房價(jià)格累計(jì)微跌0.01%，同期十大城市新房價(jià)格累計(jì)上漲0.87%，較去年同期收窄0.11個(gè)百分點(diǎn)。單月來看，2019年二手房市場回暖跡象顯現(xiàn)，1-3月十大城市二手房均價(jià)環(huán)比由跌幅持續(xù)收窄逐步轉(zhuǎn)為上漲，4月以來環(huán)比漲幅逐月小幅擴(kuò)大。與新房價(jià)格相比，2019年6月十大城市二手房均價(jià)環(huán)比漲幅與新房漲幅基本持平。
圖：2014-2019年6月50個(gè)代表城市[1]商品住宅月度成交量走勢
數(shù)據(jù)來源：CREIS中指數(shù)據(jù)，fdc.fang.com
重點(diǎn)城市新房成交規(guī)模穩(wěn)中略降，二手房市場活躍度提升。據(jù)初步統(tǒng)計(jì)，2019年上半年50個(gè)代表城市商品住宅月均成交面積約2750萬平方米，同比下降1.9%。其中3-4月受政策微調(diào)預(yù)期增強(qiáng)、國家重點(diǎn)規(guī)劃落地及企業(yè)融資環(huán)境改善等多種因素影響，市場出現(xiàn)短暫回暖;隨后，中央層面再次強(qiáng)調(diào)“房住不炒”，各部委及時(shí)發(fā)聲穩(wěn)定市場，熱點(diǎn)城市調(diào)控政策加碼，市場成交規(guī)模穩(wěn)中有所回落。二手房方面，2019年1-5月十大城市二手房成交套數(shù)約45.9萬套，同比增長17.1%，二手房成交活躍度提升，其中上海、成都、蘇州成交套數(shù)增幅近五成。
不同級別城市來看，一線城市成交規(guī)模同比大幅增加，三四線城市降幅最為明顯。2019年上半年，一線城市商品住宅月均成交57萬平方米左右，同比增長38.5%，其中北上廣深成交規(guī)模較去年同期均有所提升。二線代表城市月均成交約75萬平方米，同比下降1.4%，整體成交規(guī)模保持平穩(wěn)。三線代表城市上半年月均成交規(guī)模約30萬平方米，同比下降12%，降幅在各線中最為顯著，其中四分之一的代表城市降幅在三成以上。
今年3-4月房地產(chǎn)市場整體呈現(xiàn)短暫回暖之景，特別是熱點(diǎn)一二線城市回暖態(tài)勢更加明顯;近兩個(gè)月隨著政策環(huán)境的不斷收緊以及前期需求集中釋放后帶來的需求動(dòng)能減弱，新房市場成交面積有所下降，上半年整體成交規(guī)模穩(wěn)中略降。新房價(jià)格受年中高端項(xiàng)目加快入市等結(jié)構(gòu)性因素帶動(dòng)，環(huán)比漲幅波動(dòng)中上行，整體仍較為平穩(wěn)。二手房市場來看，上半年十大城市二手房成交較為活躍，特別是3-4月，成交量價(jià)均有所提升，5月以來成交量增速有所放緩。展望2019年下半年，一線及熱點(diǎn)二線城市隨著供應(yīng)量的改善以及核心城市規(guī)劃利好繼續(xù)顯現(xiàn)，需求釋放的積極性仍在，市場成交規(guī)模將保持增長態(tài)勢;而三四線城市整體市場調(diào)整態(tài)勢已經(jīng)顯現(xiàn)，棚改支撐力度減弱下，下半年市場調(diào)整壓力仍較大。
3.土地市場[2]
重點(diǎn)城市逐步加大推地力度
土地競拍熱度高
上半年住宅用地供求均小幅增長，其中二季度供地力度明顯加大，帶動(dòng)成交規(guī)模增長接近兩成。據(jù)初步統(tǒng)計(jì)，2019年上半年，全國300個(gè)城市各類用地共推出10.4億平方米，同比增長0.7%;其中住宅用地推出5.1億平方米，同比增長6.8%。分季度來看，一季度，受去年土地大規(guī)模流拍影響，各地政府推地積極性較弱;二季度，政府推地力度明顯加大，住宅用地推出面積同比增長19.0%。成交方面，2019年上半年，全國300個(gè)城市各類用地共成交8.7億平方米，同比增長0.4%，住宅用地成交4.2億平方米，同比增長6.5%，其中二季度同比增長24.4%。
圖：2012-2019年二季度全國300個(gè)城市住宅用地成交樓面均價(jià)及平均溢價(jià)率
數(shù)據(jù)來源：CREIS中指數(shù)據(jù)，fdc.fang.com
住宅用地成交樓面價(jià)同比上漲，溢價(jià)率保持高位。據(jù)初步統(tǒng)計(jì)，2019年上半年，全國300個(gè)城市住宅用地成交樓面均價(jià)為4595元/平方米，同比上漲16.6%，平均溢價(jià)率為20.2%。具體來看，今年一二季度住宅用地成交樓面均價(jià)和溢價(jià)率均持續(xù)上漲，二季度樓面價(jià)同比上漲26.9%至4946元/平方米，溢價(jià)率達(dá)23.8%;4月以來，各地政府加大土地供應(yīng)力度、部分城市亦調(diào)整熱點(diǎn)地塊出讓規(guī)則，同時(shí)在中央加強(qiáng)金融監(jiān)管等因素作用下，5月土地市場熱度略有緩和，住宅用地成交溢價(jià)率小幅回落，6月溢價(jià)率保持平穩(wěn)，整體土地競拍熱度仍較高。
圖：2019年上半年各線城市住宅用地推出和成交相關(guān)指標(biāo)同比變化
數(shù)據(jù)來源：CREIS中指數(shù)據(jù)，fdc.fang.com
分線來看，一二線城市土地供求均明顯增加，成交樓面價(jià)保持上漲。2019年上半年，一線和二線城市住宅用地推出面積同比增幅均超過20%，帶動(dòng)成交面積分別增長33.6%和22.2%;三四線城市推出面積同比下降3.8%。成交面積同比下降5.4%。價(jià)格來看，各 線城市住宅用地成交樓面價(jià)較去年同期均上漲，其中一線城市漲幅超過30%。
整體來看，2019年上半年全國300城住宅用地供求規(guī)模穩(wěn)中有增，其中二季度供地力度明顯加大，帶動(dòng)成交面積大幅增加。價(jià)格方面，今年3月以來，受核心城市優(yōu)質(zhì)地塊集中放量以及企業(yè)融資環(huán)境改善等因素影響，企業(yè)拿地積極性較高，熱點(diǎn)城市土地競拍熱度提升，帶動(dòng)全國住宅用地成交樓面價(jià)明顯上漲，二季度全國300城住宅用地成交樓面價(jià)同比漲幅超20%，溢價(jià)率超20%。除此之外，一二線城市住宅用地成交量明顯增加，也一定程度上帶動(dòng)了整體樓面價(jià)的結(jié)構(gòu)性提升。值得注意的是，4月以來，住建部對部分地價(jià)、房價(jià)波動(dòng)較大的城市進(jìn)行了預(yù)警提示，自然資源部對庫存量偏低城市土地供應(yīng)計(jì)劃進(jìn)行指導(dǎo)，同時(shí)疊加中央加強(qiáng)金融監(jiān)管等，近兩個(gè)月土地市場熱度略有緩和，但整體熱度仍較高。下半年，預(yù)計(jì)受熱點(diǎn)城市土地供應(yīng)量的進(jìn)一步放量、房地產(chǎn)融資環(huán)境趨緊以及銷售端壓力顯現(xiàn)等因素的影響，土地市場表現(xiàn)將更趨理性。
4.品牌企業(yè)
銷售業(yè)績保持穩(wěn)步增長
融資渠道逐漸收緊
圖：2013年至2019年上半年代表企業(yè)月度銷售額及同比增速
數(shù)據(jù)來源：CREIS中指數(shù)據(jù)，fdc.fang.com
注：代表企業(yè)包括：萬科、保利、中海、恒大、碧桂園、華潤、世茂、綠城、融創(chuàng)、龍湖、金地、富力、雅居樂、遠(yuǎn)洋、新城、建業(yè)、招商、首創(chuàng)、合景泰富、越秀
代表企業(yè)銷售金額保持增長。2019年上半年，共有147家房地產(chǎn)企業(yè)銷售額超過50億元，較去年增加9家，合計(jì)實(shí)現(xiàn)銷售額58537億元，平均銷售額398.2億元，同比增長10.3%。具體來看，20家品牌房企累計(jì)銷售額達(dá)到26588億元，較去年同期提高12.1%;累計(jì)銷售面積19098萬平方米，同比增長5.9%。
二線城市拿地力度明顯提升，品牌企業(yè)拿地表現(xiàn)分化。2019年上半年，20家品牌房企累計(jì)拿地14914萬平方米，同比下降19.5%;累計(jì)拿地金額7979億元，同比下降1.1%。其中新城、融創(chuàng)等企業(yè)拿地規(guī)模提升，另有部分企業(yè)拿地規(guī)模下降。從拿地結(jié)構(gòu)來看，20家品牌房企上半年在二線城市拿地金額占比為60.6%，較去年全年提高了9.1個(gè)百分點(diǎn)，為近七年來的最高值;一線和三四線城市拿地金額占比分別降至13.4%和26.0%。
融資環(huán)境先松后緊，企業(yè)融資收緊預(yù)期強(qiáng)化。2019年以來，特別是一季度，在整體融資環(huán)境有所改善和企業(yè)資金壓力不減的情形下，多家房企密集融資，融資規(guī)模保持增長。與此同時(shí)，監(jiān)管層多次表示將繼續(xù)緊盯房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)，加強(qiáng)房地產(chǎn)金融審慎管理，地產(chǎn)金融政策從嚴(yán)的總基調(diào)保持不變。4月以來，銀保監(jiān)會(huì)針對金融機(jī)構(gòu)違規(guī)“輸血”房地產(chǎn)行業(yè)的行為開出多張罰單，隨后，央行和銀保監(jiān)會(huì)先后強(qiáng)調(diào)要把好貨幣供給總閘門、嚴(yán)查房地產(chǎn)違規(guī)融資。房地產(chǎn)金融監(jiān)管升級，企業(yè)融資收緊預(yù)期增強(qiáng)。
積極銷售、加速現(xiàn)金回流，重點(diǎn)布局成熟城市群及區(qū)域核心城市。上半年，在穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房價(jià)、穩(wěn)預(yù)期的政策背景下，房地產(chǎn)調(diào)控政策繼續(xù)強(qiáng)調(diào)“房住不炒”，同時(shí)強(qiáng)化因城施策、一城一策，市場格局加速分化。在此形勢下，多數(shù)企業(yè)順應(yīng)變化，加快推盤，提高項(xiàng)目周轉(zhuǎn)速度，圍繞銷售目標(biāo)狠抓回款，保證資金流動(dòng)性。投資端，品牌企業(yè)審慎拿地，適當(dāng)補(bǔ)倉，拿地區(qū)域主要聚集在有國家重點(diǎn)規(guī)劃支持的城市群及區(qū)域核心城市。戰(zhàn)略方面，品牌房企圍繞主業(yè)適度探索多元業(yè)務(wù)，協(xié)同提升企業(yè)價(jià)值，如產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)、城市更新、物業(yè)管理等領(lǐng)域成為企業(yè)布局的重要方向。
整體來看，2019年上半年，品牌房企調(diào)整營銷節(jié)奏，提高項(xiàng)目周轉(zhuǎn)速度，銷售業(yè)績保持增長，其中碧桂園銷售額接近4000億。拿地方面，品牌房企優(yōu)化投資布局，二線城市補(bǔ)倉力度明顯提升。房企融資環(huán)境先松后緊，1-4月企業(yè)積極融資優(yōu)化債務(wù)結(jié)構(gòu)，5月以來金融監(jiān)管力度加強(qiáng)，融資環(huán)境趨緊預(yù)期強(qiáng)化，預(yù)計(jì)下半年企業(yè)資金壓力會(huì)進(jìn)一步顯現(xiàn)。隨著行業(yè)集中度持續(xù)提升，品牌企業(yè)順應(yīng)國家調(diào)控政策和市場變化，一方面，提高產(chǎn)品競爭力，采取靈活的銷售和營銷策略加速項(xiàng)目去化;另一方面，積極擴(kuò)充資金，并適度增加優(yōu)質(zhì)土儲(chǔ)支撐未來業(yè)績增長。
5.趨勢預(yù)判
下半年銷售規(guī)模進(jìn)一步調(diào)整
新開工、投資增速將放緩
下半年經(jīng)濟(jì)仍存一定壓力，房地產(chǎn)資金監(jiān)管趨嚴(yán)。減稅降費(fèi)仍有發(fā)揮空間加之汽車消費(fèi)略有提振，整體消費(fèi)有望進(jìn)一步改善;近期管理層明確地方政府專項(xiàng)債可作為符合條件項(xiàng)目的資本金，將進(jìn)一步支撐基建投資，從而促進(jìn)固定資產(chǎn)投資穩(wěn)步增長;對出口而言，中美關(guān)系略有緩和，但前期關(guān)稅增加的負(fù)面效應(yīng)尚未出盡且全球經(jīng)濟(jì)下滑縮窄我國出口空間，下半年出口壓力仍存。三大需求綜合影響下我國下半年經(jīng)濟(jì)運(yùn)行仍存壓，考慮到中美經(jīng)貿(mào)摩擦存在諸多不確定性，預(yù)計(jì)貨幣政策將更趨靈活助力我國經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定。對房地產(chǎn)市場而言，近期銀保監(jiān)會(huì)及央行針對房企頻繁發(fā)債及利率持續(xù)走低現(xiàn)象及時(shí)發(fā)聲，防止資金違規(guī)流入房地產(chǎn)行業(yè)，同時(shí)部分城市提高房貸利率，房地產(chǎn)行業(yè)資金環(huán)境偏緊。
鑒于2019年上半年我國經(jīng)濟(jì)、貨幣政策、樓市調(diào)控基調(diào)等影響房地產(chǎn)市場走向的諸多因素整體發(fā)展方向符合去年底預(yù)期，我們將堅(jiān)持原有判斷，預(yù)計(jì)2019年全年全國房地產(chǎn)市場將呈現(xiàn)“市場規(guī)模高位回落，價(jià)格穩(wěn)字當(dāng)頭，投資、新開工中低速增長”的特點(diǎn)。考慮到目前全國商品房銷售規(guī)模已平穩(wěn)回落，但投資、新開工增速仍較為突出，預(yù)計(jì)下半年市場規(guī)模調(diào)整將進(jìn)一步深化，投資、新開工增速存繼續(xù)下調(diào)空間。
圖：2012年至今全國商品房銷售面積、銷售價(jià)格、開發(fā)投資額、新開工面積同比走勢
數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計(jì)局，中國指數(shù)研究院綜合整理
需求端，全國商品房銷售面積經(jīng)歷短期反彈后如期回落，預(yù)計(jì)下半年規(guī)模調(diào)整將進(jìn)一步深化。2019年開局全國房地產(chǎn)市場銷售小幅調(diào)整，金三銀四期間受整體環(huán)境優(yōu)化影響，銷售規(guī)模略有反彈，但4月以來中央層面再次強(qiáng)調(diào)“房住不炒”總基調(diào)及“穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房價(jià)、穩(wěn)預(yù)期”調(diào)控目標(biāo)，政策收緊預(yù)期增強(qiáng)，疊加前期積壓的需求集中釋放后，需求釋放積極性進(jìn)一步減弱。2019年1-5月全國商品房銷售面積約5.6億平方米，同比下降1.6%，其中5月同比下降5.5%。短期來看，一線城市供應(yīng)顯著，改善市場規(guī)模回升動(dòng)力強(qiáng)勁，但考慮到2019年棚改總量減半將大幅削減普通二線及三四線城市的有效需求，其商品房銷售去化明顯承壓，加之房貸平均利率繼續(xù)下調(diào)可能性不大，下半年全國市場規(guī)模的進(jìn)一步調(diào)整或不可避免。
供應(yīng)端，投資、新開工增速高位回落跡象開始顯現(xiàn)，下半年保持中低位運(yùn)行可期。2019年上半年，得益于融資環(huán)境改善及銷售回款支撐，房企資金壓力明顯緩解，短期投資情緒積極，1-5月全國房地產(chǎn)開發(fā)投資額、新開工面積同比增速均在10%以上。但近期受行業(yè)環(huán)境收緊引發(fā)的連鎖效應(yīng)影響，5月單月全國投資、新開工增速均跌至個(gè)位數(shù)，其中新開工增速在高基數(shù)作用下降至4.0%。下半年，全國銷售有進(jìn)一步調(diào)整空間，加之行業(yè)金融監(jiān)管加強(qiáng)，房企資金壓力或逐步顯現(xiàn)，開工積極性將受到影響，且考慮到去年同期新開工規(guī)模跳增至歷史新高，預(yù)計(jì)新開工增速在基數(shù)影響下將維持在低位區(qū)間;投資方面，目前行業(yè)竣工不及預(yù)期，預(yù)計(jì)下半年施工深化進(jìn)程將提速，進(jìn)而拉動(dòng)建筑工程投資加速，但鑒于作為土地購置費(fèi)先行指標(biāo)的土地成交價(jià)款今年以來持續(xù)顯著下降，疊加新開工降速影響，預(yù)計(jì)下半年開發(fā)投資額整體增速將保持中低速增長態(tài)勢。
